zamelduj.

CWTON i nowelizacja: co musi zrobić mały obiekt noclegowy

· zaktualizowano · Paweł

Stan prawny na: 6 listopada 2026 (aktualizacja; pierwsza wersja 1.10, poprzednia 27.10).

Sejm uchwalił nowelizację 8 października 2026 - 407 posłów za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się (wynik głosowania). 6 listopada Senat przyjął ją z 18 poprawkami - 93 senatorów za, nikt przeciw, 1 wstrzymał się (wynik głosowania). Ustawa wraca więc do Sejmu, który głosuje nad poprawkami, a potem trafi do Prezydenta. To jeszcze nie obowiązujące prawo. Opisuję tekst uchwalony przez Sejm (druk 3119 z poprawkami z druku 3119-A), a co zmienił Senat, piszę osobno. Będę ten wpis aktualizował po każdym etapie.

Pamiętaj: to nie jest porada prawna.

Przyznam się bez bicia: nowelizację przeczytałem w całości. I to dwa razy - raz jako gospodarz, który chce wiedzieć, czy za rok nie zapłaci kary za brak numerku w ogłoszeniu, i raz jako ten, który musi to potem wcisnąć w kalendarz rezerwacji.. Poniżej to, co z tej fascynującej lektury zostało - w wersji dla domu na wynajem, kilku pokoi czy agroturystyki, a nie dla hotelu z recepcją i działem prawnym. Linki do przepisów są przy każdym punkcie i zebrane na dole.

Zanim zaczniesz czytać: ustawa jeszcze nie obowiązuje - przed nią głosowanie Sejmu nad poprawkami Senatu, podpis Prezydenta i ogłoszenie. Dam Ci znać, kiedy wejdzie w życie - z listą, co i do kiedy zrobić. A numer obiektu w kalendarzu rezerwacji i regulamin porządkowy z kreatora mam już w zamelduj.pl w systemie.

Czy nowa ustawa o CWTON już obowiązuje?

Jeszcze nie. Sejm uchwalił ją 8 października 2026, a Senat 6 listopada przyjął ją z 18 poprawkami (93 głosy za, nikt przeciw, 1 wstrzymał się). Komisje senackie chciały najpierw przyjęcia bez poprawek, ale w debacie senatorowie zgłosili 22 poprawki, a komisje poparły 18 z nich (druk senacki 863 Z). Przeszły dokładnie te. Większość to poprawki redakcyjne - co w nich ważne dla małego obiektu, piszę niżej.

Skoro są poprawki, ustawa wraca do Sejmu. Sejm głosuje nad nimi i może je odrzucić tylko bezwzględną większością głosów - poprawki, których nie odrzuci, zostają w ustawie. Potem Prezydent ma 21 dni na podpis, ogłoszenie w Dzienniku Ustaw i 14 dni do wejścia w życie. Kiedy Sejm zajmie się poprawkami, jeszcze nie wiadomo (stan na 6.11). Jeśli w listopadzie, wychodzi mi koniec grudnia 2026 albo początek stycznia 2027 - zamiast połowy grudnia, którą pisałem przed głosowaniem w Senacie. Weto Prezydenta albo skierowanie ustawy do Trybunału przesunęłoby to dalej.

I mała uwaga, bo w sieci krąży sporo sprzecznych informacji: nie powstaje żadna osobna „ustawa o najmie krótkoterminowym”. Nowe przepisy dopisuje się do starej, dobrze znanej ustawy o usługach hotelarskich (druk 2865, potem autopoprawka, przebieg prac). Dwie rzeczy wejdą dopiero 1 stycznia 2028 r.: zakaz najmu uchwałą wspólnoty lub spółdzielni (Sejm w głosowaniu dorzucił do tego wykreślenie lokalu z wykazu na wniosek wspólnoty) i gminne strefy bez najmu - ale te dotyczą raczej mieszkań w blokach niż domków na wsi. Senat tę datę utrzymał i dopisał do niej zmianę w ustawie o własności lokali, która daje wspólnotom podstawę do takiej uchwały.

Kogo dotyczy nowelizacja?

Każdego, kto krótkoterminowo i za pieniądze wynajmuje gościom dom, mieszkanie albo pokoje - także bez działalności gospodarczej.

Projekt mówi o wynajmie „trwającym krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta”, a za przedsiębiorcę uznaje też każdego, kto „prowadzi działalność odpłatną” (art. 3 ust. 1 pkt 8 i 14 druku 3119, w związku z ustawą o imprezach turystycznych).
Że obowiązki obejmą też osoby prywatne - to moje odczytanie tych przepisów razem, nie wyrok sądu.

Agroturystyka nie stoi obok: przepis o zgłoszeniu obiektu w gminie wymienia rolnika wprost - i to już dziś.

Czy trzeba się zarejestrować w CWTON?

Osobno - nie. Obiekt zgłaszasz w gminie, do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. A gmina przekazuje dane do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), który będzie jawny. Numer ID nadaje się automatycznie przy wpisie.

Tu ważne: zgłoszenie w gminie obowiązuje już dziś - „przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich” (ustawa o usługach hotelarskich, art. 39 ust. 3). Jeśli wynajmujesz bez wpisu, problem masz teraz, a nie od nowej ustawy.

Jak to wyglądało u mnie: zgłoszenie domu do ewidencji gminy krok po kroku - z SANEPID-em w roli głównej i opinią, której na końcu nikt nie wymagał.

Po nowelizacji zgłoszenie trochę urośnie. Dojdą:

  • projekt regulaminu porządkowego,
  • oświadczenie o spełnianiu wymogów, „złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej”,
  • opinia osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej,
  • 40 zł opłaty skarbowej (tyle samo za zmianę wpisu).

Uwaga na jeden fakt: numer, który dziś dostajesz z gminy, nie musi być numerem CWTON.
Kraków pisze wprost w komunikacie dla właścicieli, że gminny numer „nie będzie tożsamy z przyszłym numerem CWTON”. Kiedy wykaz ruszy, nie mówi ani ustawa, ani uzasadnienie projektu - budżet na wykaz zaplanowano „od roku 2027”.

Z naszego podwórka: Wachatę zgłosiłem do ewidencji gminy Jodłownik na przełomie lipca i sierpnia 2026, a 12 sierpnia odebrałem potwierdzenie wpisu. Projekt regulaminu i tak będę musiał donieść - obiekty, które już działają, mają na to 4 miesiące od wejścia ustawy w życie.

Gdzie trzeba pokazywać numer CWTON i ile grozi za jego brak?

W każdej ofercie - nie tylko na Booking czy Airbnb. Projekt przewiduje karę do 50 000 zł dla tego, kto „w ofertach usług hotelarskich nie podaje informacji o numerze ID”. Przepis nie ogranicza się do portali, więc obejmuje też Twoją stronę, system rezerwacji i ogłoszenie na Facebooku. Karę nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, odwołanie - do samorządowego kolegium odwoławczego. Tyle samo, do 50 000 zł, grozi za wynajem bez wpisu do ewidencji.

Do tego portal: zanim wystawisz ofertę przez platformę pośredniczącą, podajesz jej numer ID.

Czego ustawa nie mówi: czym właściwie jest „oferta”. Czy wystarczy numer w stopce strony - nie wiadomo. Ja bym nie ryzykował: numer widoczny przy samej ofercie, zanim gość wybierze daty, a nie dopiero w potwierdzeniu rezerwacji.

Co musi zawierać regulamin porządkowy?

Regulamin porządkowy będzie obowiązkowy, z minimum treści wpisanym w ustawę (art. 44 ust. 3 druku 3119):

  1. doba hotelowa;
  2. cisza nocna, „zgodnie z wymogami prawa miejscowego”;
  3. numer ID obiektu;
  4. imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu, gdy ktoś narusza zasady bezpieczeństwa - w szczególności wobec małoletnich - i porządku publicznego;
  5. zasady korzystania z obiektu.

Trzeba go wywiesić w obiekcie i dołączyć do zgłoszenia w gminie. Senat przeredagował wstęp do tej listy na „w regulaminie porządkowym określa się w szczególności” - pięć punktów zostaje minimum, możesz dopisać więcej.

Dwie rzeczy łatwo przeoczyć. Po pierwsze, cisza nocna ma trwać „co najmniej 8 godzin, między godziną 20.00 a 8.00” - więc nie dowolne osiem godzin; 0:00–9:00 już wypada poza okno. Po drugie, osoba kontaktowa z imienia i nazwiska - sam numer telefonu nie wystarczy.

I pułapka w stylu „jajko czy kura”: do zgłoszenia dołącza się projekt regulaminu, a numer ID powstaje dopiero przy wpisie. Pierwsza wersja będzie więc miała puste miejsce na numer, do uzupełnienia później.

Czy nowa ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia księgi gości?

Nie. Ani projekt rządowy w żadnej wersji, ani poselski nie każą gospodarzowi prowadzić księgi gości, zbierać ich dokumentów ani przekazywać danych policji, gminie czy Straży Granicznej. Jedyny przepis o danych gościa chroni gościa: trzeba mu zapewnić „ochronę informacji o nim, w szczególności jego danych osobowych”. A każde słowo „ewidencja” w ustawie dotyczy ewidencji obiektów, nie ludzi.

Skąd więc księgi gości w niektórych obiektach? Z gminy. Rada gminy może uczynić obiekt inkasentem opłaty miejscowej i kazać mu prowadzić ewidencję osób (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 19 pkt 2) - zakres danych określa wtedy jej uchwała. Nowelizacja tego nie zmienia. Przykład z tego roku: gmina Solina (Bieszczady) w uchwale z 2 marca 2026 każe inkasentom opłaty miejscowej prowadzić ewidencję z imieniem i nazwiskiem gościa, liczbą dni, stawką i pobraną kwotą. Sprawdź więc w BIP-ie uchwałę swojej gminy o opłacie miejscowej.

A raportowanie danych do państwa? To robią platformy, takie jak Booking.com czy Airbnb, na mocy rozporządzenia UE 2024/1028 - i to bez nazwisk: liczba nocy, liczba gości, kraj zamieszkania. Gospodarz nic takiego nie wysyła.

Ciebie obowiązuje co innego: wykazać skarbówce przychody. Każdą złotówkę, z odpowiednią datą.. Booking czy Airbnb co roku zgłaszają skarbówce, ile Ci wypłaciły (tzw. DAC7 - przy najmie od pierwszej transakcji), ale ewidencji za Ciebie nie prowadzą. Jak liczby się nie zgodzą, tłumaczyć się będziesz Ty. Osobiście wolę, żeby pilnował tego za mnie system - i w zamelduj.pl pilnuje: każda wpłata ląduje w rejestrze, którego nie da się po cichu poprawić.

Jakie terminy dotyczą obiektów, które już działają?

W wersji uchwalonej przez Sejm (8.10.2026). Poprawki Senatu tych terminów nie ruszają - w tym przepisie zmieniają tylko brzmienie.

Kto Co Termin
gmina przekazuje do CWTON dane z dotychczasowej ewidencji 3 miesiące od wejścia ustawy w życie
gmina dostosowuje dotychczasowe wpisy do nowych wymogów 4 miesiące od wejścia ustawy w życie
gospodarz przedkłada wójtowi projekt regulaminu porządkowego 4 miesiące od wejścia ustawy w życie
gospodarz (obiekt działający przed wejściem ustawy, wpisany albo zgłoszony do 1.01.2029) składa oświadczenie i opinię rzeczoznawcy ppoż. 1.01.2030

Źródło: art. 5 i 6 ustawy nowelizującej w druku 3119 z poprawkami nr 36 i 37 z druku 3119-A, przyjętymi przez Sejm 8.10.2026. Wcześniej były tu sztywne daty (31.12.2026 i 15.01.2027), a jeszcze wcześniej regulamin trzeba było złożyć do 15.10.2026.

Dwie pułapki.

⚠ Pułapka nr 1 - najgroźniejsza. Wpis, którego gmina nie dostosuje w terminie, traci ważność „z mocy prawa”. Obowiązek jest po stronie urzędu, ale skutek poniesiesz Ty - a wynajem bez wpisu to kara do 50 000 zł. Po wejściu ustawy zadzwoń do gminy i dopytaj, czy Twój wpis został przeniesiony. Nie czekaj, aż ktoś Ci powie.

Pułapka nr 2 - już nieaktualna, i dobrze: w poprzedniej wersji tego wpisu ostrzegałem, że terminy to sztywne daty, które mogą minąć, zanim ustawa w ogóle wejdzie w życie. Sejm to poprawił - terminy liczą się teraz od wejścia ustawy w życie. Licz więc od daty publikacji w Dzienniku Ustaw, nie od kalendarza.

Co zmienił Senat 6 listopada?

Senat przyjął 18 poprawek (zestawienie w druku 863 Z, wyniki głosowań). Najpierw dobra wiadomość: w tym, co gospodarz ma zrobić i do kiedy, nic się nie zmienia. Wpis w gminie obowiązuje już dziś, numer ID w każdej ofercie i podanie go portalowi - od wejścia ustawy w życie, regulamin porządkowy - 4 miesiące od wejścia w życie, oświadczenie i opinia ppoż. dla działających obiektów - do 1.01.2030. Kary też bez zmian: do 50 000 zł.

Co zmienił Senat i co z tego wynika dla małego obiektu:

  • Trzy naruszenia i wypadasz z ewidencji. Już w wersji Sejmu: jeśli w ciągu 6 miesięcy od pierwszego naruszenia stwierdzi się łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego, wójt wykreśla obiekt z ewidencji, a ponownie zgłosić go można po roku. Senat dopisał, że liczą się nie tylko kontrole, ale też „interwencje lub inne czynności” policji i straży gminnej (miejskiej). I drugie, ważniejsze: do limitu nie wlicza się naruszeń stwierdzonych po zawiadomieniu właściciela lokalu ani gospodarza. Po ludzku: jeśli goście urządzą imprezę i sam zadzwonisz po policję, to nie jest Twój „strzał”. Lepiej zadzwonić samemu, niż czekać, aż zrobią to sąsiedzi.
  • Spółdzielnie i wspólnoty dostaną informację z policji. Na wniosek zarządu albo rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej policja lub straż gminna przekaże im, jakie czynności podjęła wobec obiektu w ich budynku - bez danych osobowych.
  • Zakaz w spółdzielni nadal wymaga ponad 50% uprawnionych. Wnioskowano o skreślenie tego progu, ale ta poprawka przepadła. Obiekt objęty zakazem spółdzielni albo wspólnoty wykreśla się z ewidencji nie wcześniej niż 6 miesięcy od podjęcia uchwały - Senat poprawił tylko brzmienie tego przepisu. Zakazy wspólnot i spółdzielni wchodzą w życie 1.01.2028.
  • Gminną strefę bez najmu nadal zaproponuje tylko wójt (burmistrz, prezydent miasta). Poprawka, która dawała to prawo także radnym i grupie mieszkańców, przepadła. Strefy - od 1.01.2028, też bez zmian.
  • Najem od 30 dni wyłączony. Przepisów rozdziału o usługach hotelarskich nie stosuje się do zakwaterowania „niekrócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” w umeblowanych pokojach i lokalach, jeśli obiekt w całości albo w przeważającej części służy takiemu zakwaterowaniu (nowy art. 44e, poprawka senatora Libickiego). Domu na weekendy i wakacje to nie dotyczy. Jeśli wynajmujesz na miesiące, a od czasu do czasu na kilka nocy - czy obiekt łapie się na wyłączenie, będzie zależało od tego, czemu służy „w przeważającej części”. To moje odczytanie, nie interpretacja urzędu.
  • Numer ID dla portalu - wprost także rolnik. Przed wystawieniem oferty na platformie pośredniczącej podajesz jej numer ID - Senat doprecyzował, że dotyczy to przedsiębiorcy i rolnika, czyli także agroturystyki.

Reszta to poprawki redakcyjne i porządkowe, m.in. 7 dni dla portalu na naprawienie uchybień, zanim dostanie karę, i dopisanie, że kary nakłada się w drodze decyzji administracyjnej.

Co może się jeszcze zmienić?

Niewiele - ale jeszcze może. Teraz Sejm głosuje nad poprawkami Senatu: każdą z nich może odrzucić bezwzględną większością głosów, a wtedy w ustawie zostaje brzmienie sejmowe. Nowych zmian Sejm na tym etapie już nie wprowadza. Potem Prezydent może ustawę podpisać, zawetować albo skierować do Trybunału. Do czasu publikacji w Dzienniku Ustaw traktuj każdą datę i kwotę jako „prawie pewną”, a daty krążące po internecie sprawdzaj u źródła.

Ciekawostka dla dociekliwych: prawnicy Senatu w opinii do ustawy zwrócili uwagę, że sformułowanie „krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” jest niejasne - nie wiadomo, czy liczy się jedna umowa, czy nieprzerwany pobyt. Zaproponowali „nieprzerwanie krócej niż 30 dni”, ale Senat tego nie zmienił - ta sama formuła trafiła nawet do nowego wyłączenia dla najmu od 30 dni. Jeśli myślisz o dzieleniu dłuższych pobytów na kilka umów, żeby wyjść spod ustawy - nie liczyłbym na to.

Za to dwie rzeczy w tym roku już się zmieniły - i to na bardziej wymagające, niezależnie od nowelizacji:

Polskich przepisów, które już teraz dostosowywałyby nasze realia do rozporządzenia UE, nie znalazłem - to robi właśnie ta nowelizacja. A dwie daty, które warto wyrzucić z głowy:

  • „20 maja 2026” - od tego dnia stosuje się rozporządzenie UE, a nie polską ustawę, która dopiero idzie do Senatu;
  • „15 października 2026” jako rzekomo przedłużony okres przejściowy rozporządzenia UE - w jego tekście takiego mechanizmu nie znalazłem. To za to pierwotny termin na regulamin z druku 2865, zmieniony autopoprawką. Podejrzewam pomyłkę.

W Sejmie leży też poselski projekt „o najmie krótkoterminowym” (druk 2353), ale realnie dalej idzie projekt rządowy.

Co zrobić już teraz?

Najpierw to, co obowiązuje dziś: wpis do ewidencji w gminie przed pierwszym gościem. Potem:

  • sprawdź w BIP-ie gminy uchwałę o opłacie miejscowej,
  • przygotuj projekt regulaminu (cisza nocna min. 8 godzin w oknie 20:00–8:00, osoba kontaktowa z nazwiskiem, miejsce na numer - jak to wygląda u mnie, pokazuję we wpisie o regulaminie porządkowym),
  • spisz wszystkie miejsca, w których jest Twoja oferta - tam trafi numer CWTON,
  • przejdź się po domu z tajną listą - gaśnice, czujki dymu (w działających obiektach obowiązkowe już od 30.06.2026), zasłony zaciemniające i reszta wyposażenia, którego wymaga rozporządzenie.

U nas dwa pierwsze punkty są odhaczone: wpis w gminie Jodłownik mamy, a opłaty miejscowej nasza gmina nie pobiera - więc nie ma też ewidencji osób. 🙂

Najczęstsze pytania

Czy muszę mieć działalność gospodarczą, żeby nowe obowiązki mnie dotyczyły?

Nie. Ustawa obejmuje też osobę, która „prowadzi działalność odpłatną”. To moje odczytanie, nie rozstrzygnięcie sądu.

Czy numer z gminy to już numer CWTON?

Niekoniecznie - Kraków zaznacza, że nie. Do ofert wpisujesz numer ID z CWTON, kiedy go dostaniesz.

Dom z kilkoma pokojami: jeden numer czy numer na każdy pokój?

Przepisy liczą obiekty wpisane do ewidencji w gminie, nie pokoje. Jeden wpis to jeden numer i jeden regulamin porządkowy. Dom z pokojami gościnnymi to najpewniej jeden wpis (to moje odczytanie). Ustawa zakłada jednak, że pojedynczy pokój też może być osobnym wpisem (wspomina o tym art. 40 ust. 4a w tekście uchwalonym przez Sejm) - więc rozstrzyga to, jak zgłosisz obiekt w gminie. W razie wątpliwości zapytaj w urzędzie.

Ważne: numer musi być w każdej ofercie. Jeśli każdy pokój ma osobne ogłoszenie, w każdym stoi ten sam numer domu.

Ile grozi za brak numeru w ofercie?

Do 50 000 zł kary administracyjnej. Nakłada ją marszałek województwa na wniosek wójta.

Czy po nowej ustawie muszę prowadzić księgę gości?

Nie. Może Ci ją nałożyć tylko gmina - uchwałą o opłacie miejscowej, jeśli jesteś jej inkasentem.

Czy muszę co miesiąc raportować dane gości?

Nie. Robią to platformy internetowe, a nie gospodarz.

Źródła

W zamelduj.pl jest kreator regulaminu porządkowego z minimum z druku 3119: doba hotelowa, cisza nocna w oknie 20:00–8:00, osoba kontaktowa z nazwiskiem i miejsce na numer obiektu, zanim go dostaniesz. Numer pokazujemy też gościom w kalendarzu rezerwacji, a po uchwaleniu ustawy dopasujemy kreator do ostatecznego tekstu. Możesz to obejrzeć sam w demo bez logowania albo zostawić kontakt pod wpisem.

← Wróć do bloga